Наш журнал неоднократно писал о рисках предварительных договоров. Но жизнь преподносит новые уроки, демонстрируя, чем могут аукнуться такие сделки.

Рыбацкий прецедент

За долги ООО «ТД «Сигма» судебные приставы наложили арест на полсотни квартир в сданном доме на Рыбацком пр., 17. У «Сигмы» давно возникли проблемы. В отношении нее возбуждено более 20 исполнительных производств за долги на сумму 65 млн рублей. То есть партнеры, подрядчики выиграли дела о взыскании, но денег не получили и вынуждены были обратиться к приставам. Если на счетах должника денег нет (или недостаточно), приставы вправе обратить взыскание на имущество, включая автомобили, квартиры и т. д. Сначала их арестовывают, а затем начинают готовить торги с целью продажи, чтобы за счет вырученных средств погашать долги.

В конце июля приставы приехали на объект фирмы в Рыбацком и уведомили жильцов о том, что на 55 квартир под конкретными номерами наложен арест. Постановление подписал сотрудник Дзержинского отдела УФФСП по СПб.

Почти все помещения заселены, а многие граждане уже оформили собственность. У них возник вопрос: как их квартиры могли оказаться «под ударом»? Компания «Сигма» сдала 400-квартирный дом еще в 2011-м. Она выступала инвестором и продавала квартиры по предварительным договорам. Это означает, что после сдачи дома фирма сначала оформляет собственность на себя, а затем заключает с гражданами обычный договор купли-продажи, как «на вторичке». То есть какое-то время каждая из квартир находится в собственности «Сигмы».

О том, что они проданы дольщикам, никто «чужой» не знает, поскольку предварительные договоры не требуют регистрации. Принимать по ним деньги вообще-то незаконно (это является нарушением 214-ФЗ), что подтверждает судебная практика. Но даже угроза штрафных санкций не останавливает многих застройщиков от работы в обход закона.

Приставы заявляют, что они оперировали данными, полученными из Росреестра еще весной, и по ним 55 спорных квартир принадлежали «Сигме». Впрочем, некоторые пострадавшие дольщики имеют свидетельства о собственности, зарегистрированные еще в январе. Однако приставы заявили, что таким дольщикам все равно придется отстаивать свои права в суде.

Некоторые граждане подали сразу по два иска в райсуды. Один — об оспаривании действий приставов — в Дзержинский суд (по месту нахождения отдела, в котором готовили постановление об аресте); второй — об исключении квартиры из перечня арестованного имущества — в Невский районный суд (по месту нахождения жилого дома). Заметим, что некоторые юристы, просят за сопровождение подобных споров от 20 000 рублей, но говорят, что сомневаться в победе дольщиков-собственников не приходится, поскольку ошибка приставов налицо. Гражданам нужно лишь представить свидетельство о собственности, которое получено раньше, чем изготовлено постановление об аресте.

В иной ситуации находятся дольщики, которые пока не зарегистрировали свои права: например, покупали жилье в рассрочку и не полностью его оплатили.

«Таким гражданам крайне непросто отстаивать свои квартиры. Формально приставы ничего не нарушают. Покупатели, которые еще не оформили собственность, — по сути такие же кредиторы, как и прочие контрагенты, которым застройщик задолжал деньги, — рассуждает адвокат Алексей Люкшин. — Тут нет очевидного способа отстоять свои права на квартиры. Нужно использовать все возможные юридические способы защиты».

«Скорее всего, придется через суд требовать снятия ареста и только после этого понуждать застройщика к заключению основного договора. Если же арест оспорить не удастся, то горе-покупателям останется только пытаться вернуть уплаченные деньги и взыскивать с застройщика убытки», — говорит Елена Рыжкова, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп».

Увильнуть от пристава

Если гражданин оплатил квартиру, которая оказалась под арестом, но еще не подписал с застройщиком договор купли-продажи, он может попробовать подать иск о признании прав на жилье на основании предварительного договора. Такие примеры в городе были. Учитывая социальный аспект, Горсуд вставал на защиту граждан, которые опрометчиво подписали предварительные договоры и рисковали лишиться оплаченного жилья. Например, успеха добивались дольщики СК «Импульс», купившие квартиры в проблемном доме на Красносельском шоссе, 55 в Пушкине. Но гарантий победы никто не даст. Формально предварительный договор не порождает права собственности.

Некоторые юристы говорят, что пострадавшим гражданам могут пригодиться недавние разъяснения Верховного суда.

«30 января 2013-го ВС РФ издал письмо № 7-ВС-368/13, в соответствии с которым суд (учтя обстоятельства конкретной сделки) может прийти к выводу, что при заключении предварительного договора стороны имели в виду договор долевого участия, а значит, на такую сделку распространяется действие 214-ФЗ (который защищает интересы покупателей и ограничивает притязания третьих лиц на квартиры. — Прим. редакции). Если это удастся доказать, то права покупателей станут фактически аналогичными правам дольщиков. Но только практика применения указного письма на данный момент еще не сложилась», — отмечает Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры».

Алексей Люкшин подчеркивает, что с точки зрения возможных рисков схема с предварительными договорами — худшая из всех, поскольку предполагает первичную регистрацию права собственности (на застройщика).

Впрочем, отстаивать арестованные квартиры приходилось и тем дольщикам, у которых были заключены инвестдоговоры. Такие сделки встречаются на тех объектах, строительство которых начиналось до 2005 года (до вступления в силу 214-ФЗ).

Например, с серьезными проблемами столкнулись дольщики второй очереди ЖК «Поэма у трех озер» в Озерках. Комплекс более чем на 100 квартир начали строить еще в 2003-м. Первую очередь сдали в 2007-м. Вторую завершили в 2012‑м. К этому времени «М-Индустрия» увязла в долгах. В отношении нее возбудили десятки исполнительных производств. Федеральная служба приставов наложила арест на имущественные права компании «М-Индустрия». Гражданам пришлось оформлять собственность через суд. Служители Фемиды встали на их сторону.

Юристы напоминают, что от подобных ситуаций лучше всего защищены граждане, которые покупают квартиры по договорам долевого участия. Такие сделки, напомним, подлежат обязательной регистрации, а дольщики считаются также залогодержателями (так, согласно закону, у них в залоге находится застраиваемый участок).

«214-ФЗ предусматривает, в частности, что с момента передачи квартиры дольщику по акту исключена возможность обращения взыскания на эти квартиры и их арест (в интересах третьих лиц)», — говорит Елена Рыжкова.

Залоговый сюрприз

Граждан, у которых заключены предварительные договоры, может поджидать и другой неприятный сюрприз. Бывали случаи, когда покупатели узнавали, что квартиры, на которые они претендуют, находятся в залоге банка (а он за долги застройщика может арестовать их, чтобы обратить взыскание) Так, с проблемами столкнулись дольщики ЖК «Гранд Капитал» на ул. Матроса Железняка, 57. Застройщиком выступала «Невский луч-1», генподрядчиком и продавцом квартир — УК «Модуль». Эта компания принимала от граждан деньги по агентскому соглашению с застройщиком. Комплекс сдали в 2008-м. За год до этого партнеры по проекту получили кредит в Сбербанке на сумму около 600 млн рублей. В качестве обеспечения они передали в залог банку право требования более 100 квартир (многие из которых уже были оплачены дольщиками).

Когда дом был сдан, у покупателей возникли проблемы с оформлением собственности. В ходе переговоров стороны пришли к компромиссу: с квартир, на которые претендовали граждане, обременения снимали в индивидуальном порядке. «Наша квартира в числе прочих оказалась в залоге у Сбера. Ситуация разрешилась без обращения в суд. Пришлось только написать множество обращений в Сбербанк с предоставлением документов, что оплата произведена до передачи помещения в залог. В июне 2011-го зарегистрировали собственность», — описал свою историю один из дольщиков.

Но если бы не «добрая воля» банка, ситуация могла бы развиваться по худшему сценарию. «Наличие залога означает, что любые сделки в отношении имущества должны совершаться с согласия банка. При этом формально предварительный договор не является сделкой с имуществом. Поэтому не важно, когда он был заключен. Гражданам не удастся даже через суд понудить застройщика передать им квартиры без согласия банка», — рассуждает Елена Рыжкова.

Если у граждан заключены договоры по 214-ФЗ, застройщик не сможет передать квартиры в залог третьим лицам без согласия дольщиков. Если же фирма заложила право требования строящегося объекта еще на начальном этапе стройки, она должна уведомить об этом покупателей. Но даже если квартиры по какой-то причине окажутся в залоге третьих лиц, интересы дольщиков по ДДУ все равно будут защищены лучше, чем покупателей с иными договорами.

«Право залога банка на объект сохраняется лишь до момента получения дольщиками квартир по акту. С этого времени банк уже не сможет обратить взыскание на переданные дольщикам квартиры, — напоминает Ксения Миронова, юрист Адвокатского бюро «S&K Вертикаль». — Подчеркну, что такой порядок касается лишь объектов, где продажи ведутся по ДДУ. Граждане, вступившие в ЖСК либо купившие жилье по предварительным договорам, должны знать о том, что их квартиры будут находиться в залоге у банка до того времени, пока застройщик не расплатится с ним по своим обязательствам. В практике, к сожалению, известны случаи, когда суд давал добро на реализацию заложенных квартир в новостройках.

Вывод: будущим покупателям обязательно нужно пытаться выяснить, брала ли компания кредит на строительство, и если брала, то какое имущество стало предметом залога».