В этом обзоре мы разберем, из чего же сегодня строят жилые дома и что об этом нужно знать покупателям.

ФАСАДНЫЙ РАСКОЛ

К примеру, за последние годы обострилась следующая проблема: фасады многих новостроек начинают разрушаться уже через несколько лет после сдачи дома. По данным Комитета по строительству, сейчас в городе не менее 50 домов (причем не старого фонда), фасады которых требуют ремонта. Причем многие проблемные объекты построены по одной технологии. Например, у экспертов есть вопросы по следующей конструкции наружных стен, состоящих из трех слоев: слой бетона, затем слой утеплителя (минеральной ваты или пенополистирола), затем слой лицевого кирпича. На многих фасадах, построенных по такой технологии, сейчас можно наблюдать трещины.

Многие эксперты (например, из ведущего строительного НИИ им. Кучеренко) отмечают: дело не в том, что такая конструкция — неудачная сама по себе. Просто из-за «сырости» российских нормативов, проектировщики еще не «обкатали» подобные решение и допускают немало ошибок. Есть вопросы и по качеству стройматериалов.

Меньше проблем возникает на тех объектах, где используется не трехслойная, а двухслойная конструкция (например, слой газобетона плюс облицовка из кирпича).

Конечно, обычный покупатель не может предусмотреть промахи проектировщика на этапе выбора новостройки, но есть немало причин, чтобы поинтересоваться, по какой технологии будет построен ваш дом. К сожалению, некоторые решения сегодня относятся к группе риска. Так, покупая квартиру в доме с вентилируемым фасадом, стоит поинтересоваться, какими панелями застройщик облицует стену. Например, есть немало нареканий по облицовке из фиброцементных панелей. Они не столь надежны, как, например, керамогранит. На многих объектах такие панели дают трещины. А доказать, что это брак застройщика (и обязать его выполнить гарантийный ремонт), — задача не из простых.

С другой стороны, становится все меньше нареканий по панельным домам.

Сегодня панельное домостроение возрождается в новом виде. Например, несущий каркас застройщики заливают из монолита, а все стены делают из готовых железобетонных панелей. На Западе это очень популярная технология. Постепенно она завоевывает популярность и в нашем городе. Этому во многом поспособствовали финские застройщики, работающие на питерском рынке. Они показали, что из готовых железобетонных панелей можно строить не только типовые дома массовых серий, но и жилые комплексы высокого ценового уровня. И слово «панельный» не должно никого смущать.

«Смешанные технологии начинают появляться в проектах высокой ценовой категории, хотя раньше этого не было, — говорит Александр Батушанский, генеральный директор компании «Решение». — Например, «Группа ЛСР» строит на пр. Медиков дом бизнес-класса из сборных ЖБИ. Беспрецедентный случай».

СТЕНА С ВЕТЕРКОМ

 Многие стереотипы — это пережитки советских времен, когда доминировало сборное домостроение и граждане были невысокого мнения о качестве таких домов. В 1990-х все поменялось. На рынок вышли компании, у которых не было своих заводов и комбинатов. Им проще всего было строить монолитные дома, заливая бетонный каркас прямо на стройплощадке. К тому же это было удобно при уплотнительной застройке (когда приходилось строить дома сложной конфигурации). Наружные стены таких домов делали, как правило, из кирпича. Такая технология кирпично-монолитного домостроения стала доминирующей в Петербурге.

Но в начале 2000-х изменились нормы по теплоизоляции стен. Это привело к революции. Чтобы соответствовать новым стандартам, традиционная кирпичная кладка (из полнотелого кирпича) в нашем климате должна была достигать почти полутора метров. Застройщики стали искать  альтернативу. Стали применять специальные утеплители, такие как минеральная вата, пенополистирол и другие. Стены стали многослойными.

Например, достаточно быстро на брали популярность вентилируемые фасады. К концу 2000-х их стали применять не менее чем на 40% объектов монолитного домостроения. Речь идет о  конструкции из металлического каркаса (который крепится, например, к бетонной стенке), утеплителя, воздушного зазора и облицовочных панелей (например, керамогранитных). Помимо прочего такая технология позволяла застройщикам высвобождать дополнительное жилое пространство. Кроме того, монтировать вентфасад можно даже в холодное время года. Однако звучали и критические отзывы о таких решениях. Многие специалисты говорили, что такой навесной фасад придется менять в нашем климате уже через 25 лет. Делать выводы рано, но каких-то серьезных ЧП, связанных с эксплуатацией вентфасадов, пока не было. Такие технологии используют многие ведущие застройщики. Но как мы уже отмечали, проблемы могут возникают, когда застройщики экономят на конкретных материалах или на качестве монтажа. Так что при выборе новостройки нужно обязательно выяснить, как компания сдавала свои предыдущие объекты, какие там возникли проблемы по ходу эксплуатации.

Несмотря на популярность вентфасадов, наиболее востребованными по-прежнему остаются здания, облицованные пустотелым кирпичом. Все-таки к этому материалу у петербуржцев особое отношение.  Кирпич — это и эстетика, и долговечность. Вот только после изменения строительных норм встал вопрос с устройством кирпичной облицовки. Многие строители стали использовать в стене прослойку из минваты. Однако нюанс заключался в том, как надежно «связать» между собой всю конструкцию. Применялись разные варианты креплений. Но вскоре начались проблемы. Так, еще в середине 2000-х по Москве прокатилась волна обрушений фасадов. Во всех бедах тогда обвинили производителей кирпича. Дошло до того, что московские чиновники своим распоряжением запретили применять пустотелый кирпич в качестве облицовки жилых домов. Это вызвало широкий резонанс. К решению вопроса подключились ведущие строительные НИИ. В итоге эксперты убедили чиновников в том, проблема чаще всего заключается в конструктивных ошибках. Распоряжение отменили, правда, попросили производителей кирпича изменить некоторые параметры изделий. Однако проблема до конца не исчерпана.

Чтобы не рисковать, многие застройщики используют двухслойную конструкцию (обходясь без прослойки из утеплителя): газобетон плюс лицевой кирпич. При грамотном монтаже такая фасадная технология гарантирует надежность и большой срок эксплуатации. Однако чтобы достичь необходимых показателей по теплоизоляции, необходимо делать толстый слой газобетона — а это чревато потерей жилого пространства. И не все компании на это идут.

Кстати, из-за изменения строительных норм никто больше не возводит стены только лишь из полнотелого кирпича. Зато появились другие технологии строительства кирпичных домов. Стены сооружают из крупноформатных поризованных керамических блоков (которые теплее обычного кирпича), а снаружи облицовывают пустотелым кирпичом. Такая конструкция не вызывает никаких нареканий, но используется преимущественно на дорогих объектах. Например, на строительстве таких кирпичных домов специализируется «Строительный трест».

ПАНЕЛЬ НА НОВЫЙ ЛАД

 Изменение норм сказалось и на панельном домостроении. Многие комбинаты стали выпускать наружные панели со вставкой из специального утеплителя. Кто-то пошел другим путем, сделав акцент на систему наружной изоляции. Появилось такое понятие, как «мокрый фасад».  Металлический каркас здесь отсутствует, утеплитель клеится непосредственно на бетонную основу, укрепляется сеткой, а затем оштукатуривается и красится. Такие дома и выглядят привлекательно, и с теплоизоляцией не имеют проблем.

Сейчас самая популярная панельная технология в Петербурге — бесшовные дома модернизированной 137-й серии (комбинат «Блок»).

Некоторые застройщики сделали ставку на смешанные технологии. Перекрытия можно сделать из монолитной плиты, а стены собрать из готовых ж/б панелей. Тот же ЮИТ приобретает их на заводе Betset. Концепция не предполагает привязки к какой-то одной серии домов. В компании говорят, что готовы изготовить практически любой элемент, который заказчик собирался сделать в монолите.

Смешанные технологии внедряет также «Лемминкяйнен Рус». «Качество поверхности стен,  несомненно, выше, если панель изготовлена на заводе. Это же касается и утепления», — объясняют специалисты фирмы. А вот перекрытия и многие другие элементы удобнее заливать на месте.

Кстати, в середине 2000-х многие эксперты прочили большое будущее каркасным технологиям. Однако ситуация с ними неоднозначна.

В основе конструкции — несущий каркас, состоящий из опорных колонн, ригелей или плит перекрытий (их выпускают на заводе). Во всех случаях стены зданий являются не несущими, а только ограждающими, что позволяет облегчить их.

В разные годы с этими технологиями успели поработать ЛЭК, «Строительный трест», «Ленстройтрест», «ИВИ-93», O2 Development, «ЛенРусСтрой».

Впрочем, для многих компаний такой опыт ограничился одним-двумя проектами. Одно из достоинств каркаса — экономия площади: можно возводить минимум внутренних стен и сдавать квартиры со свободной планировкой.

Если в доме нет несущих стен — это, с одной стороны плюс для покупателей (открываются возможности для перепланировок). С другой стороны, дизайнерские фантазии будут ограничены большим количеством колонн в доме. К тому же легкие межквартирные перегородки не всегда отличаются высокой звукоизоляцией.

Впрочем, вопрос звукоизоляции — это общая проблема новостроек. Даже, в современных кирпичных домах «слышимость» соседей оставляет желать лучшего. Если вы не хотите иметь проблем, стоит еще на этапе отделочных работ предусмотреть дополнительную звукоизоляцию.