Многие граждане уповают на то, что свободных мест возле строящегося дома и так хватит, «ведь есть же нормативы…». Однако рассчитывать на это не стоит.

Есть Правила землепользования и застройки, которые делят город на зоны и устанавливают свой режим для каждой из них. Например, для зон Т 3Ж1 и Т 3Ж2 (многоэтажная застройка вне исторических районов) необходимо предусмотреть одно машиноместо (м/м) на 80 кв.м общей площади квартир. А в зоне Т 3ЖД3 (застройка в исторических районах) достаточно одного места на 150 кв.м жилья.

Эксперты по-разному оценивают актуальность норм, но проблема не только в цифрах. «У застройщика есть возможность уменьшить даже эти показатели, если он обоснует, что часть машин можно разместить на прилегающих территориях, — говорит Кшиштов Поморский, технический директор проектного бюро «ВиПС». — К тому же нет требований, касающихся соотношения платных и бесплатных мест». Застройщик может предусмотреть большой крытый паркинг, но почти не оставит бесплатных мест на улице. Но еще хуже, когда даже крытый паркинг не может вместить всех желающих. Тогда стоимость машиномест резко взлетает.

Показательна ситуация в ЖК «Александр Невский» в Рыбацком. В сданном доме — свыше 1500 квартир, а подземный паркинг рассчитан на 220 машин. В нем еще остались свободные места, но их предлагают купить по 1 млн рублей (хотя в доме преобладают небольшие квартиры эконом-класса). Вокруг дома — яблоку негде упасть. Многие новоселы вынуждены оставлять машины на соседней АЗС.

Такие истории не редкость. Но есть объекты, где ситуация обстоит лучше.

В среднем по городу картина следующая. «Обеспеченность парковочными местами сильно зависит от класса объекта, разброс составляет от 0,1 до 2 м/мест на квартиру, — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». - В обжитых районах в сегменте «масс-маркет» на квартиру приходится в среднем 0,33 м/м, в бизнес-классе — 0,9 м/м, в классе «элита» — 1,3 м/м».

В обжитых районах преобладают встроенно-пристроенные паркинги (подземные и полуподземные; вход в них — из подъезда). Доля таких парковок в целом по сегменту «массмаркет» составляет 77,6% (по данным КЦ «Петербургская Недвижимость»). В сегменте «комфорт» эта доля выше — 82,8%. Остальная доля приходится на многоуровневые отдельно стоящие или пристроенные паркинги («этажерки»). Они менее удобны для покупателей (нужно выйти на улицу, дойти до паркинга, подняться на свой уровень). Зато цены на них, как правило, ниже, а стоимость конкретного места зависит от уровня: чем выше — тем дешевле.

«Выбор типа паркинга продиктован политикой девелопера, — продолжает Ольга Трошева. — Так, Setl City предлагает места в отапливаемых подземных и полуподземных паркингах (за исключением проектов в пригороде). А например, «Строительный трест» в основном предлагает многоуровневые паркинги, вход в которые предусмотрен с улицы. Компания «ЛенСпецСМУ» предлагает паркинги разных типов».

Цены на парковочные места стабильны и слабо зависят от готовности дома. Этой осенью цены за м/место в обжитых районах варьировались от 0,3 млн руб. в ЖК «Екатерининский» (застройщик — «Охта Групп») до 1,8 млн рублей в ЖК «Классика» (от фирмы «Л 1»).

В пригородах другая «вилка»: от 0,3 млн рублей в ЖК «Земляничная поляна» («РосСтройИнвест») до 0,9 млн рублей в ЖК «Капитал» (Строительный трест) .

В бизнес-классе разброс составляет от 0,8 млн рублей в ЖК «Эдельвейс» («Сфера») до 2,9 млн рублей в ЖК «Престиж» (ЛенСпецСМУ).

В элитном сегменте цена м/места варьируется от 1,3 млн руб. в ЖК «Леонтьевский Мыс» до 5,3 млн руб. в ЖК «Дель Арте» (УК «Максимум»).

Разброс колоссальный. Чтобы не было сюрпризов, стоит еще на этапе выбора жилья прояснить ситуацию с парковкой. Не стоит рассчитывать, что вы всегда сможете арендовать место. Обычно в аренду сдают только то, что осталось.

Есть несколько схем покупки мест. Застройщики могут продавать их по договорам долевого участия (ДДУ), как и квартиры, но в данном случае это не обязанность фирмы. Для заключения ДДУ необходимо, чтобы каждое место было идентифицировано как самостоятельный объект. Это возможно, если, например, предусмотреть сетчатое ограждение между м/местами. Такие варианты чаще встречаются на дорогих объектах.      

Многие компании предлагают гражданам вступить в гаражный кооператив и заключить договор о внесении паевого взноса. В нем же будет прописан порядок распоряжения м/местом. Эта схема имеет ряд недостатков. Так, если гражданин решит перепродать место, он не сможет просто переуступить членство другому лицу. Необходимо согласовать вопрос с руководством кооператива. Подобные моменты должны быть прописаны в его уставе.

Есть третий вариант — купить долю в общей собственности. В этом случае застройщику принадлежит одно большое помещение, а он продает не конкретное место, а только условную долю (как в коммуналке). Тут тоже возникают нюансы, в том числе связанные с перепродажей доли. Однако эти недостатки не стоит преувеличивать.

В этом обзоре мы не станем описывать все нюансы покупки и продажи м/мест, но  вернемся к этой теме в одном из ближайших номеров журнала.

ОПРОС ЭКСПЕРТОВ

Ольга ТРОШЕВА, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

— Тенденция последнего времени — «пакетные предложения» (когда квартиру продают вместе с местом в паркинге). Так, Setl City предлагает квартиру+паркинг в своих ЖК «MORE», «Солнечный город» и «Чистое небо». У целого ряда застройщиков есть акции по предоставлению скидки на м/место, чаще всего при приобретении многокомнатных квартир.

Вадим ЛАВРОВ, начальник отдела маркетингового анализа компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

— На многих наших объектах обеспечение м/местами выше нормативных. Например, в ЖК Suomi на В.О. предусмотрена подземная стоянка на 132 машины и надземная — на 47 мест. В элитном ЖК «Смольный проспект» будет двухуровневая подземная парковка на 754 авто и две гостевые парковки. В ЖК бизнес-класса «Чапаева,16» создается подземный паркинг на 74 места и наземная парковка.

Цены зависят от многих факторов, в том числе от типа паркинга. Разброс может составлять от 200 тыс. руб. до нескольких миллионов (в элитных объектах). В подземных паркингах места стоят дороже по объективным причинам — себестоимость очень высока,

особенно если речь идет о многоярусных паркингах. Средняя цена может составлять 1,5–2,5 млн рублей.

В наших комплексах возможна как покупка, так и аренда непроданных мест. Сейчас их можно снять в ЖК «Лотос», ЖК «Комендантский квартал». Но если места в паркинге будут востребованы покупателями, то арендаторы могут их лишиться.

Алина ТИССЕН, начальник отдела продаж «КВС. Агентство недвижимости»:

— Сейчас «КВС» возводит подземные паркинги в трех комплексах.

В каждом ЖК также есть гостевая автостоянка. Общее число мест соответствует нормативу.

Все паркинги отапливаемые. Продажа осуществляется по ДДУ. Покупатель может приобрести м/место и в кредит, но поскольку это не ипотека, то клиент оформляет кредит самостоятельно, без нашего участия.

Так, в ЖК «ЛИНКОР» (1072 квартиры) строится три паркинга на 763 места. Цена — от 400 000 руб. Предоставляется рассрочка под 0,75% в месяц.

Сергей СТЕПАНОВ, директор по продажам компании «Строительный трест»:

— Мы ставим более жесткие требования по количеству м/мест, чем предусмотрено в нормах, и стремимся обеспечить отдельным м/местом каждую квартиру. Сегодня это не роскошь, а необходимое условие комфорта.

Таким требованиям соответствуют паркинги у комплексов «Невский стиль», «Золотое сечение», «Золотая середина». То же соотношение предусмотрено в новом проекте в пос. Новоселье — NEWПИТЕР.

Чаще всего мы строим отдельно стоящие паркинги, а не подземные. Строительство последних существенно дороже, а мест в многоуровневом отдельно стоящем паркинге можно запроектировать в несколько раз больше. Впрочем, на многих объектах у нас есть и подземные парковки.

Стоимость места начинается от 700 000 руб. — эта сумма практически не менялась за последнее время. Цена продиктована высокой себестоимостью. Многие ошибочно рассчитывают ее исходя из того, что на одну машину необходимо 15–18 кв.м бетонной поверхности. Но сюда надо включать всю инженерию, системы безопасности, диспетчеризации и т. д.

При одновременной покупке м/места и квартиры у нас предусмотрена существенная скидка. Возможна длительная рассрочка.

Елена ВАЛУЕВА, директор по маркетингу компании MirLand Development Corporation:

— В комплексе «Триумф Парк» есть подземная парковка и наземная (число м/мест рассчитано по нормам исходя из площади квартир и отдельно для коммерческих встроек: 1 место на 5 сотрудников и 1 место на 10 посетителей). Места в подземном паркинге стоят 850–1 100 тыс. руб. Клиентам предлагаем заключить договор купли-продажи доли. Воспользоваться кредитом для этого пока нельзя, но можно взять место в рассрочку. Аренду мы не предлагаем, так как спрос хороший и почти все места распродаются по ходу заселения. По той же причине купить места могут только жильцы комплекса.

Наземной парковкой можно пользоваться бесплатно, также на территории предусмотрена гостевая зона.

Юлия РУЖИЦКАЯ, руководитель департамента недвижимости

массового спроса «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:

— Работая в сегменте масс-маркет, мы руководствуемся нормами (одно м/место на 80 кв.м квартир).

В инфраструктуру наших комплексов входят наземные и подземные паркинги. Стоимость мест на разных объектах составляет от 350 тыс. до 1 млн руб.

Оптимальная схема продажи — через гаражно-строительный кооператив. Приобрести места могут не только покупатели квартир.

Юха ВЯТТО, генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус»:

—  В ЖК «Айно» и в ЖК «Тапиола» предусмотрены подземные отапливаемые паркинги. Есть возможность спуститься в них на лифте. Паркинги предназначены исключительно для жильцов дома и не сдаются в аренду. Стоимость м/места начинается от 1,5 млн руб. (покупка доли в общей собственности). Клиент может воспользоваться беспроцентной рассрочкой.

Светлана ДЕНИСОВА, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

— На всех объектах мы возводим паркинги, исходя из нормы: одно м/место на 80 кв/м жилья. Минимальная стоимость места составляет 600 000 руб.

Объект бизнес-класса ЖК «На Гребецкой» рассчитан на 177 квартир и 123 м/места. Здесь мы заключаем ДДУ.

А в 1-й очереди ЖК «Академ-Парк» возведено 1034 квартиры и 584 м/места. Здесь мы предлагаем купить долю в общей собственности. Жители других домов тоже могут приобрести здесь места. А вот аренду мы их не предлагаем.